Fès, investir sur la médina : moteur d’attractivité touristique et économique

Entre 2010 et 2025, la wilaya de Fès‑Meknès a mobilisé 3 milliards de dirhams pour la réhabilitation de la médina de Fès, couvrant 399 projets et la sécurisation de 4 671 bâtisses menacées de ruine, au bénéfice de près de 20 000 habitants. Cette politique volontariste s’est déclinée en actions ciblées :

• 32 projets sur les monuments historiques et lieux emblématiques

• 100 programmes pour dynamiser l’artisanat et le commerce

• 95 opérations dédiées aux lieux de culte et de spiritualité

• 119 initiatives pour les lieux de bien‑être

• 17 chantiers de requalification du bâti et d’amélioration du paysage urbain

• 11 équipements de proximité

• 25 actions pour l’accessibilité, dont les parkings de Bab Jdid et Bin Lamdoun

  
  

1. Tourisme et retombées économiques

Selon le wali Mouaad Jamai, les résultats se sont traduits par :

• +123 % d’unités d’hébergement

• +132 % du nombre de lits (de 1 056 à 2 448)

• +81 % de nuitées

• +131 % de trafic à l’aéroport Fès‑Saïss (1,7 million de passagers)

  
  

À l’échelle nationale, le Maroc a connu une année 2024 historique, accueillant 17,4 millions de visiteurs (+20 % vs 2023), dont 51 % de touristes internationaux, confirmant sa position de leader touristique en Afrique Ministère du Tourisme.

2. Comparaison avec la référence Marrakech

Ville millénaire classée à l’UNESCO, la médina de Marrakech reste la locomotive du tourisme marocain :

• 8,3 millions de nuitées en 2023, en hausse de 53 % par rapport à 2022 Morocco business.

• Plus de 12 millions de nuitées en 2024, avec un taux d’occupation moyen supérieur à 72 % .

  
  

Cette performance s’appuie sur un parc de riads et d’hôtels de charme, des infrastructures de classe mondiale et une offre culturelle et événementielle très riche.

3. Investissement immobilier et location courte durée

La rareté du foncier constructible en médina fait de la réhabilitation de riads une stratégie privilégiée :

• Exemple à Marrakech : un riad acquis 500 000 € peut générer 60 000 €/an en location courte durée (ROI ≃ 12 %).

• Les marges nettes dépassent parfois 20 % après rénovation, selon certaines études sectorielles.

  
  

Avantages de la location courte durée en médina

• Rendements supérieurs aux locations longue durée ou aux villas périphériques

• Flexibilité tarifaire (tarification dynamique selon la saison)

• Valorisation du patrimoine architectural et culturel

  
  

4. Stratégie foncière et densification maîtrisée

Contrairement à la construction de villas en périphérie, souvent énergivore et consommatrice de grandes emprises, la réhabilitation en médina :

• Optimise l’utilisation de l’espace urbain déjà bâti

• Contribue à la résilience patrimoniale et à l’attractivité du centre ancien

• Limite l’étalement urbain et préserve les espaces naturels environnants

• Garantie l'investissement immobilier au vue des contraintes foncières et de la rareté des biens dans le temps

  
  

5. Attirer une nouvelle clientèle américaine et asiatique dans la médina de Fès

Pour suivre l'exemple de Marrakech, Fès peut compter sur la stratégie du Royaume qui se veut attractif auprès des touristes nord‑américains ou asiatiques, adepte de visites authentiques et culturelles. Pour en profiter la ville de Fès doit :

• Valoriser ses itinéraires culturels (médersa, souks, fondouks, musées)

• Développer des packages thématiques (gastronomie, artisanat, séjours bien‑être)

• Communiquer sur son patrimoine immatériel (fêtes religieuses, musique andalouse)

• Encourager la mise aux normes des riads et maisons d’hôtes pour répondre aux standards internationaux

  
  

Conclusion

Grâce à une politique d’investissement ambitieuse et intégrée (architecture, urbanisme, préservation patrimoniale et développement socio‑économique), la médina de Fès dispose d’un potentiel considérable pour renforcer son attractivité. En s’inspirant de la réussite de Marrakech, tout en conservant son identité unique, Fès peut séduire de nouveaux marchés touristiques et offrir aux investisseurs des opportunités de diversification attractives, notamment via la location courte durée dans un contexte de foncier limité.

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